Недвижимость в Дубае: как устроен рынок, право собственности и связь с визой

Обновлено 2026-08-31

Типы права собственности: freehold и leasehold

В Дубае действуют две основные формы владения. Freehold даёт полную частную собственность на недвижимость и землю без ограничения по сроку - можно продавать, сдавать в аренду, передавать по наследству. Leasehold - это аренда на срок до 99 лет: право пользования объектом, но земля остаётся у фрихолдера (обычно девелопера или госструктуры). Покупатель leasehold не платит ежегодную арендную плату за землю, но при перепродаже нужен consenso хозяина земли.

Зоны свободной собственности (freehold zones)

Иностраницам разрешено владеть freehold только в специально обозначенных зонах. Их перечень утверждается правительством Дубая и публикуется на сайте Dubai Land Department (dubailand.gov.ae). К основным зонам относятся: Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Jumeirah Lakes Towers, Business Bay, Dubai Hills Estate, Arabian Ranches, Jumeirah Village Circle, Dubai Creek Harbour, Mohammed Bin Rashid City и другие. Вне этих зон иностранные лица могут оформлять только leasehold.

Полный актуальный реестр зон всегда доступен в разделе «Freehold Areas» на официальном портале DLD. Рекомендуется проверять статус конкретного проекта перед сделкой через сервис «Ejari» или приложение «Dubai REST».

Dubai Land Department и государственный реестр

Dubai Land Department (DLD) - единственный регулятор недвижимости эмирата. Все сделки проходят обязательную регистрацию в реестре DLD. Ключевые функции: выдача Title Deed (свидетельства о праве собственности), учёт обременений (ипотека, аресты), контроль девелоперов через RERA (Real Estate Regulatory Agency), лицензирование брокеров и управление системой Ejari для аренды.

При покупке у девелопера (off-plan) денежи должны идти через эскроу-счёт, зарегистрированный в DLD. Проверить статус проекта и эскроу можно на dubailand.gov.ae → «Project Registration» или через приложение «Dubai REST».

Рера и защита покупателей

RERA (Real Estate Regulatory Agency) - структура внутри DLD, отвечающая за лицензирование деятельности, контроль сервисных сборов, разрешение споров и стандартизацию договоров. Все брокеры обязаны иметь карту RERA (проверяется на rera.ae). Типовые формы договоров купли-продажи (Form F), аренды (Ejari) и управления объектом утверждены RERA - отклонения требуют юридической проверки.

Сервисные сборы (service charges) устанавливаются девелопером, но должны быть одобрены RERA. Их структура и тарифы публикуются в «Service Charge Index» на сайте DLD.

Резидентская виза за покупку недвижимости

Владение freehold-недвижимостью даёт право на резидентскую визу. Действуют два порога (по данным GDRFA и u.ae):

• Виз на 2 года - при покупке объекта стоимостью от 750 000 AED (примерно 204 000 USD по курсу ЦБ РФ на 2026 год). Виза выдаётся владельцу, супругу и детям до 18 лет.
• Золотая виза на 10 лет - при инвестициях в недвижимость от 2 000 000 AED (примерно 545 000 USD). Объект может быть одним или несколькими, в сумме дающими порог. Золотая виза не требует спонсора, даёт право спонсировать родителей и домашний персонал, не отменяется при уезде свыше 6 месяцев.

Виза привязана к человеку, а не к объекту: при продаже недвижимости виза сохраняется до окончания срока, но продление потребует нового основания. Официальные требования и процедура подачи - на портале gdrfad.gov.ae и u.ae → «Golden Visa».

Аренда и Ejari

Сдача в аренду любой недвижимости в Дубае требует регистрации договора в системе Ejari (DLD). Это обязательно для: получения визы арендатора, подключения DEWA (водоснабжение и электричество), судебной защиты сторон. Договор Ejari стандартизирован, срок - обычно 1 год с автопродлением. Повышение аренды регулируется «Rental Index» RERA - девелопер не может поднять плату выше индекса без согласия арендатора.

Налоги и обязательные платежи

В Дубае нет налога на доходы физических лиц, налога на капитал, налога на недвижимость для резидентов. При покупке платится: - Регистрационный сбор DLD - 4 % от стоимости в договоре (обычно делится 50/50 между покупателем и продавцом). - Плата за оформление Title Deed - 580 AED (квартира) или 430 AED (земельный участок). - Комиссия брокера - рыночная, обычно 2 % от стоимости. - Сервисные сборы - ежегодно, по тарифам RERA.

При аренде: залог 5 % (неомеблированное) или 10 % (омеблированное), комиссия агента 5 % от годовой аренды, регистрация Ejari - 220 AED.

FAQ

Может ли иностранец купить недвижимость в Дубае на полное владение? Да, но только в зонах freehold, утверждённых правительством Дубая. Список зон на dubailand.gov.ae.

Какая минимальная сумма для получения визы за покупку? 750 000 AED - для визы на 2 года; 2 000 000 AED - для золотой визы на 10 лет. Данные GDRFA и u.ae.

Нужно ли платить налог при продаже недвижимости? Налога на прирост капитала в ОАЭ нет. Платится только регистрационный сбор DLD (4 %) при оформлении сделки.

Как проверить девелопера и проект перед покупкой off-plan? На dubailand.gov.ae → «Project Registration» или в приложении «Dubai REST» - статус эскроу-счёта, лицензия, сроки сдачи.

Что такое Ejari и зачем он нужен? Государственная система регистрации аренды (DLD). Обязательна для визы арендатора, DEWA, судебной защиты.

Можно ли получить визу, купив leasehold-объект? Нет. Резидентская виза выдаётся только при владении freehold-недвижимостью на условиях порогов GDRFA.

---

Внутренние ссылки

• Виза в ОАЭ для россиян - подробности по туристическим, рабочим и резидентским визам.
• Резидентская виза и ВНЖ в ОАЭ - виды резидентства, золотая виза, продление, права и обязанности.
• Жизнь и цены в Дубае - расходы на жильё, коммунальные, транспорт, образование и медицина.